قدرت خرید مردم بازیگر اصلی بازار مسکن شد؛ بازار بدون هیجان نوروزی
سمانه محرمی، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن تهران اظهار کرد: بازار امروز دارای آرامش ظاهری است، اما اطلاعات دقیق در دسترس ما قرار ندارد. به طور کلی نه هیجانی وجود دارد و نه جهش عجیب در قیمتها رخ خواهد داد.
وی افزود: مردم از پشت پرده بازار اطلاع دقیقی ندارند. سالها تریبون اطلاعاتی در دست مشاوران املاک بود و به عنوان بخش خصوصی، سامانه ملی اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور تحت نظر اتحادیه مشاوران املاک قرار داشت و اطلاعات شفاف و بدون واسطه در اختیار مردم گذاشته میشد.
محرمی بیان کرد: از زمانی که سامانههای خودنویس وزارت راه و شهرسازی و سامانه کاتب برای کانون سردفتران و سازمان ثبت راهاندازی شد، دسترسی مردم و مشاوران به اطلاعات شفاف قطع شده است. این سامانهها در اختیار ما نیست و نمیتوانیم اعداد و ارقام دقیق را در اختیار مردم قرار دهیم.
وی ادامه داد: در حال حاضر مردم تنها از طریق پلتفرمها میتوانند قیمتهای پیشنهادی را مشاهده کنند، نه قیمت واقعی معاملات. این امر شفافیت اطلاعاتی را کاهش داده و تصمیمگیری مصرفکنندگان را دشوار کرده است.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: در ماههای اخیر وضعیت بازار مسکن در تهران نشاندهنده رکود عمیق نبوده است، اما رونق پرشتابی نیز مشاهده نمیکنیم. آرامش نسبی در بازار برقرار است، اما کاهش شفافیت اطلاعات باعث شده تحلیلگری دقیق و تصمیمگیری هوشمندانه برای مردم و مشاوران دشوار شود.
محرمی یادآور شد: با توجه به این محدودیتها، بازار مسکن نیازمند دسترسی شفاف و واقعی به اطلاعات است تا مردم بتوانند بر اساس دادههای واقعی، تصمیمات اقتصادی مناسبی اتخاذ کنند.
نوروز از معادلات بازار مسکن کنار رفت
وی با اشاره به وضعیت بازار مسکن در آستانه عید نوروز گفت: فصل اجاره و خرید و فروش در نیمسال اول و به ویژه ماههای بهمن همواره فعال بود و افراد ترجیح میدادند در خانههای نو خود سکونت داشته باشند، اما امسال بازیگر اصلی بازار دیگر نوروز نیست و دیگر سنت خرید در این زمان تعیینکننده نیست.
این مقام صنفی تاکید کرد: امروز عامل اصلی تعیینکننده، قدرت خرید مردم است. تقاضای خرید به صورت آرام، محتاط و محافظهکارانه ادامه دارد، زیرا بازارهای موازی با سودهای جذاب وجود دارد و بسیاری ترجیح میدهند در آن بازارها سرمایهگذاری سودآور انجام دهند تا خرید امن مسکن.
محرمی ادامه داد: اگر واقعبین باشیم، خرید مسکن امن و بدون ریسک است، اما قدرت خرید مردم به دلیل تورم کاهش یافته و آنها نمیتوانند خرید مطلوب خود را انجام دهند. در نتیجه، مردم دیگر مجبور به خرید هر خانهای نیستند و مجبور میشوند تصمیم بگیرند که چگونه و چه خانهای بخرند.
وی بیان کرد: این شرایط باعث میشود خریداران به سراغ واحدهای کوچکتر بروند یا محلههای غیر از محله مطلوب خود را انتخاب کنند. با این حال، انتظار میرود بخشی از تقاضای فصلی در این ایام همچنان اتفاق بیفتد و فصل رونق نسبی در بازار ادامه داشته باشد.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک افزود: در نتیجه، افزایش معاملات بیشتر در بخش اجاره و واحدهای کوچک و مصرفی قابل پیشبینی است و باید گفت اکنون قدرت خرید خانوارها، عامل اصلی تعیینکننده تحرک بازار مسکن به جای مناسبات تقویمی شده است.
قیمتها روی کاغذ بالا رفت، نه در معاملات
محرمی با اشاره به افزایش قیمتهای پیشنهادی در بازار مسکن گفت: قیمتهای پیشنهادی افزایش یافته، اما بازار این قیمتها را در عمل تأیید نمیکند. افزایش هزینه مصالح ساختمانی، متریال، عوارض، تعرفههای نظام مهندسی و هزینههای نیروی کار، بهویژه پس از مهاجرت اتباع، طبیعی است که فشار افزایشی بر قیمت تمامشده ساخت وارد کند.
وی اظهار کرد: همانطور که اجزای ساده یک محصول با افزایش هر مؤلفه گرانتر میشود، در ساختمان هم با افزایش هر جز، انتظار رشد قیمت وجود دارد، اما عامل اصلی تعیینکننده در شرایط فعلی، قدرت خرید مردم است. ممکن است قیمتها روی کاغذ رشد کند، اما این رشد در معاملات واقعی چندان قابل تأیید نیست.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: بازار مسکن با قیمت بالا نمیرود، بلکه با معاملات بالا میرود. رونق به معنای افزایش قیمت نیست، بلکه به معنای افزایش حجم معاملات است. بازار به طور طبیعی انتظار تورم دارد، اما در شرایط فعلی، تورم مؤثر در معاملات دیده نمیشود و مردم دقیقاً بر اساس بودجه خود اقدام به خرید میکنند.
وی یادآور شد: این وضعیت باعث شده انتخاب خریداران از مرکز به حاشیه، از شمال به جنوب شهر و از واحدهای ۸۵ متری به ۵۵ متری تغییر کند. این انتخاب، انتخاب دلخواه مردم نیست، بلکه نوعی مهاجرت قیمتی و اجباری است. اگر بازار مسکن تثبیت نشود، نتیجه آن فقط کاهش سطح زندگی خانوارها خواهد بود.
محرمی با اشاره به میانگین قیمت مسکن بیان کرد: در این زمینه نمیتوان نظر دقیق داد، زیرا دادههای رسمی به هیچ عنوان در اختیار بخش خصوصی قرار ندارد. پیشتر این اطلاعات در سامانه املاک و مستغلات اتحادیه مشاوران املاک موجود بود، اما با راهاندازی سامانههای کاتب و خودنویس، این دسترسی به طور کامل از این بخش سلب شده است.
این مقام صنفی ادامه داد: به همین دلیل، هر اظهار نظری درباره قیمتها صرفاً بر اساس دادههای میدانی و مشاهدات محدود است و مبنای علمی و تحلیلی ندارد. امروز هیچ دسترسی شفافی به حجم معاملات، میزان رونق یا رکود، تغییرات قیمت در مناطق مختلف یا تحولات بخش اجاره وجود ندارد.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: با این حال، بر اساس مشاهدات بازار میتوان گفت در شرایط فعلی، واحدهای کوچک مصرفی برنده اصلی بازار خرید و فروش هستند، نه برای سوداگری، بلکه برای انجام یک خرید حداقلی و ممکن. در مقابل، واحدهای نوساز و بزرگ به دلیل کاهش قدرت خرید، کمتر مورد معامله قرار میگیرند.
وی گفت: پرفروشترین فایلهای بازار، کوچکترین واحدها هستند و این به معنای علاقه مردم به خانههای کوچک نیست، بلکه نشاندهنده کوچک شدن توان مالی خانوارهاست. معاملات وجود دارد، اما نفسهای بازار کوتاه شده است؛ نه رونق واقعی داریم و نه رکود عمیق، بلکه بازار وارد فاز بقا شده است.
محرمی در پایان خاطرنشان کرد: در این شرایط، بخشی از سرمایههای خرد مردم به دلیل جذابیت بازارهای موازی مانند طلا و ارز، از مسیر امن بازار مسکن خارج و وارد فضاهای سوداگری میشود؛ مسئلهای که خود میتواند به تضعیف بیشتر ثبات بازار مسکن منجر شود.