افسانه قیمت دلاری مسکن؛ پشتپرده قیمتسازی در آگهیهای آنلاین چیست؟
سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با خبرنگار مهر درباره انتشار آگهیهای «مسکن متری ۸۰ دلار» در برخی پلتفرمهای آنلاین اظهار کرد: در هفتههای اخیر شاهد انتشار گسترده آگهیهایی با عنوان «متری ۸۰ دلار» بودهایم؛ در حالی که با فرض نرخ ارز بالای ۱۶۰ هزار تومان، این رقم معادل حدود ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان برای هر مترمربع است.
وی افزود: این در حالی است که متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در بسیاری از مناطق شهر تهران چندین برابر این عدد است و از نظر عددی، چنین ادعایی اساساً با واقعیت بازار مسکن تهران همخوانی ندارد. آنچه امروز تحت عنوان «مسکن ۸۰ دلاری» مطرح میشود، بیشتر یک عملیات روانی برای ایجاد هیجان یا حتی رکود مصنوعی در بازار است تا یک قیمت واقعی مبتنی بر معاملات ثبتشده.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: سنجش قیمت مسکن با دلار، مبنای کارشناسی دقیقی ندارد. بیش از ۹۰ درصد هزینههای تولید مسکن ریالی است؛ از بهای زمین گرفته تا عوارض شهرداری، دستمزد نیروی انسانی، بیمه کارگران، مالیات، انشعابات و هزینههای صدور پروانه ساختمانی. حتی اگر بخشی از مصالح ساختمانی از نوسانات ارزی تأثیر بگیرد، سهم مستقیم آن محدود است و نمیتوان قیمت نهایی ملک را صرفاً با یک نرخ دلاری محاسبه کرد.
محرمی نمین با اشاره به هزینه ساختوساز در پایتخت ادامه داد: امروز هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان معمولی در تهران، بدون احتساب قیمت زمین، بهطور متوسط بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان برآورد میشود و در پروژههای باکیفیتتر این عدد به بیش از ۲۵ میلیون تومان میرسد. وقتی قیمت زمین را که در برخی مناطق بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد بهای تمامشده را تشکیل میدهد به این ارقام اضافه کنیم، مشخص میشود عرضه واحد مسکونی با اعداد مطرحشده در برخی آگهیهای دلاری عملاً غیرممکن است.
وی یادآور شد: بازار مسکن تهران سالانه با تقاضای صدها هزار خانوار مواجه است، اما میزان صدور پروانههای ساختمانی نسبت به سالهای اوج ساختوساز کاهش محسوسی داشته و در برخی سالها به کمتر از نصف دورههای رونق رسیده است. این شکاف میان عرضه و تقاضا بهتنهایی نشان میدهد که کاهش ناگهانی و غیرواقعی قیمتها با اعداد هیجانی، مبنای اقتصادی ندارد.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره نقش پلتفرمهای آگهی آنلاین نیز گفت: متأسفانه بخش مهمی از فضای ملتهب بازار ناشی از فعالیت برخی بسترهای انتشار آگهی است. در این پلتفرمها روزانه دهها هزار آگهی بدون احراز هویت دقیق منتشر میشود. بررسیهای میدانی ما نشان میدهد درصد قابل توجهی از این آگهیها تکراری هستند یا با قیمتهای غیرواقعی ثبت میشوند تا بازار را دچار خطای ذهنی کنند.
این مقام صنفی ادامه داد: وقتی حتی یک فایل واقعی معاملهشده پشت یک آگهی وجود ندارد، طبیعی است که قیمت درجشده نیز صرفاً یک عدد ساختگی باشد. این وضعیت میتواند انتظارات تورمی یا حتی رکودی کاذب ایجاد کند و تصمیمگیری خریداران و فروشندگان را تحت تأثیر قرار دهد.
محرمی نمین با تأکید بر تفاوت عملکرد مشاوران املاک رسمی با آگهیهای بینامونشان فضای مجازی اظهار کرد: مشاوران املاک دارای مجوز تحت نظارت اتحادیه فعالیت میکنند، کد رهگیری صادر میکنند و مسئولیت حقوقی معاملات را میپذیرند. هر معامله رسمی در سامانه ثبت میشود و قیمتها قابلیت استناد دارد. بنابراین نباید آگهیهای فاقد هویت مشخص را به عملکرد بدنه رسمی مشاوران املاک تعمیم داد.
وی افزود: پلتفرمهای آگهی آنلاین باید حداقل سه اقدام مشخص انجام دهند؛ نخست، احراز هویت کامل آگهیدهندگان؛ دوم، اتصال به سامانههای رسمی برای تطبیق معاملات واقعی؛ و سوم، تعیین دامنه قیمتی متعارف بر اساس منطقه. در غیر این صورت، انتشار اعداد غیرواقعی در بازار مسکن میتواند سرمایههای خانوارها را در معرض ریسک قرار دهد.
نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به جایگاه این بازار در اقتصاد خانوار گفت: بازار مسکن سهمی بیش از ۳۰ درصد در سبد دارایی خانوارها دارد و کوچکترین خطای اطلاعاتی در این حوزه میتواند تبعات گسترده اقتصادی و اجتماعی ایجاد کند. شفافیت ضروری است، اما شفافیت با بیضابطگی تفاوت دارد. مرجع واقعی قیمت، معاملات ثبتشده و کارشناسی میدانی است، نه اعدادی که صرفاً برای جلب کلیک و بازدید منتشر میشوند.
وی در پایان خاطرنشان کرد: مردم برای اطلاع از قیمت واقعی مسکن در تهران، به مشاوران املاک رسمی و دارای پروانه کسب مراجعه کنند و تصمیمهای اقتصادی خود را بر اساس دادههای مستند و قابل استناد اتخاذ کنند، نه بر مبنای آگهیهایی که حتی مالک و اصالت آنها مشخص نیست.