کارشناسان هشدار میدهند: دولت دنبال قطع زنجیره تولید مسکن است
به گزارش خبرنگار مهر، در هفتهای که دوباره نمودارهای رسمی تورم مسکن صعودی شدند و متوسط قیمت هر متر مسکن در کلانشهرها رکوردی تازه ثبت کرد، سیاستگذار به جای کنترل سوداگری و آزادسازی زمین، حول حذف تبصره ماده ۵۰ میچرخد؛ تبصرهای که دولت را موظف به تامین زمین و آمادهسازی زیرساخت برای ساختوساز میکند. در شرایطی که خانوارهای مستاجر برای تمدید قرارداد باید گاه تا ۶۰ درصد افزایش اجاره بپردازند و میانگین زمان انتظار خانهدار شدن در کشور به بالای ۵۰ سال رسیده، وزارت راه از هزینه سنگین الحاق اراضی میگوید و به دنبال حذف حلقه نخست زنجیره تولید مسکن است؛ حلقهای که اگر نباشد، نه توسعهای آغاز میشود و نه خدماتی به شهرهای جدید میرسد.
عباس جهانبخش، کارشناس مسکن، در گفتوگو با خبرگزاری مهر این رویکرد را نوعی فرار از مسئولیت قانونی دولت دانست و معتقد بود زمین باید نقطه شروع سیاستگذاری باشد، نه قربانی آن. او تأکید کرد: «حذف تبصره تنها به معنی پاککردن صورتمسئله است؛ چرا که دولت طبق قانون اساسی موظف به فراهمسازی زمین، زیرساخت و تسهیلات برای خانهدار شدن مردم است و واگذاری این مسئولیت به بازار و قیمتگذاری آزاد، فشار بر خانوارها را دوچندان خواهد کرد. جهانبخش گفت: «اگر زمین تأمین شود، میتوان هزینه بخش مهمی از زیرساختها را نیز از محل همان زمین تأمین کرد، اما بدون آغاز این زنجیره، هیچ نهادی برای ساخت مدرسه، درمانگاه، شبکه آب و برق جلو نمیآید اول باید زمین باشد، بعد توسعه معنا پیدا میکند.»
دولت باید زمینه را فراهم کند، نه از وظیفه فرار کند
جهانبخش با اشاره به سابقه تدوین قوانین مسکن اظهار کرد: «در پیشنویس اولیه قانون، وظیفه دولت تولید مسکن تعریف شده بود، اما با پیشنهاد شهید بهشتی این موضوع به فراهم کردن زمینه تغییر کرد. دولت باید سه چیز را تامین کند؛ زمین، تاسیسات زیربنایی و تسهیلات بانکی. اگر این سه رکن مهیا شود، مردم میتوانند خودشان خانه بسازند و صاحب مسکن شوند.»
او افزود: «در بخش تسهیلات بانکی متأسفانه با خصوصی شدن بانکها، این نهادها به تعهد قانونی خود عمل نمیکنند و با بهانههایی مثل تورمزایی از پرداخت تسهیلات سرباز میزنند. اما دو بخش دیگر یعنی زمین و تأمین زیرساخت کاملاً در اختیار دولت است.»
زمین هست، بودجه اولیه هم نمیخواهد
این کارشناس تأکید کرد: «زمین برای ساخت مسکن نیاز به تامین بودجه اولیه ندارد؛ موجود است و امکان واگذاری آن وجود دارد. اگر حلقه اول زنجیره یعنی زمین فراهم شود، پس از آن میتوان از وزارت نیرو، آموزش و پرورش و سایر دستگاهها خواست خدمات تکمیلی را ایجاد کنند. اما اگر این حلقه حذف شود، هیچ دستگاهی برای توسعه شبکه آب، برق یا خدمات آموزشی پیشقدم نخواهد شد.»
جهانبخش ادامه داد: «حتی بخش زیادی از هزینههای زیرساختی را میتوان زمینپایه تأمین کرد؛ یعنی زمین به طبقه متوسط و بالاتر واگذار شود و درآمد حاصل صرف ایجاد زیرساخت و خدمات در اراضی جدید شود. اما عددی که برخی دستگاهها برای هزینهسازی اعلام میکنند، با احتساب همه تاسیسات روبنایی محاسبه شده؛ در حالی که بسیاری از خدمات روبنایی مثل تجاری، درمانی، آموزشی و … میتواند بهصورت انتفاعی ساخته شود و نیازمند تأمین کامل اولیه نیست.»
پاک کردن ماده ۵۰ یعنی پاک کردن مسئولیت دولت
وی با انتقاد از ایده حذف ماده ۵۰ گفت: «اگر مادهای که دولت را مکلف به تامین زمین و مسکن میکند حذف شود، یعنی دولت از زیر بار تکلیف قانونی خود شانه خالی میکند. نتیجه این رفتار افزایش فشار هزینهای بر خانوادهها، رشد قیمت مسکن، تشدید بحران مستاجری و کاهش کیفیت زندگی مردم است.»
جهانبخش افزود: «سال ۱۳۸۹ رکورد ساخت مسکن ۹۰۰ هزار واحد بود و در همان سال آمار ازدواج نیز حدود ۹۰۰ هزار مورد ثبت شد. زمانی که تولید مسکن کاهش پیدا کرد، ازدواج هم کاهش یافت. یکی از سه علت اصلی کاهش ازدواج در کشور همین بیثباتی در تامین مسکن است. دولت باید مداخله جدی، هدفمند و متعهدانه داشته باشد، نه اینکه مسئله را حذف کند.»
هم تقاضا اشتباه مدیریت شد، هم عرضه
این کارشناس گفت: «در دو بال عرضه و تقاضا، سیاستهای وزارتخانه غلط بوده است. در تقاضا، سوداگری زمین و مسکن آزاد رها شده؛ درحالیکه زمین کالایی است که تولید نمیشود، فاسد نمیشود، گم یا سرقت نمیشود و همه به آن نیاز دارند. چنین کالایی باید تحت حفاظت و سیاستگذاری ویژه دولت باشد.»
او افزود: «برای کنترل سوداگری، ابزارهایی مثل مالیات LVT (مالیات بر ارزش زمین) باید اجرا شود. این مالیات هم ابزار تنظیمی است هم منبع درآمد و میتواند برای تأمین زیرساخت به کار گرفته شود. اما اکنون دولت نه زمین را آزاد کرده، نه جلوی تقاضای سوداگرانه را گرفته؛ بنابراین هر دو تیغ قیچی همزمان اقتصاد خانواده را بریدهاند.»
هزینهها قابل مدیریت است، به شرط شروع کار
جهانبخش در ادامه درباره برآورد هزینهها توضیح داد: «بخش اول هزینهها مربوط به آمادهسازی و زیرساخت است که در بدترین و سختترین شرایط هکتاری ۱۰ میلیارد تومان تخمین زده میشود. اگر این رقم را برای کل ۳۳۰ هزار هکتار در نظر بگیریم، مجموعاً ۳۳۰۰ همت برای پنج سال لازم است؛ یعنی سالانه حدود ۶۶۰ همت.»
او در پایان تصریح کرد: «بخش زیادی از این هزینه میتواند از طریق واگذاری زمین به طبقه متوسط و بالا تأمین شود و زمینپایه مدیریت گردد. بخش دیگر نیز با شروع پروژه از محل ورود سایر دستگاهها و مشارکت بخش خصوصی قابل جبران است. بخشی از زمین حتی میتواند بدون پیشپرداخت و قسطی به اقشار فاقد توان اولیه واگذار شود و بازپرداخت تدریجی آن صرف توسعه زیرساختها گردد.