باقرپور: ۸۴ درصد مستأجران امیدی به خانهدار شدن ندارند
به گزارش خبرنگار مهر، خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران امروز (چهارشنبه، ۲۹ بهمن ۱۴۰۴) در نشست خبری با اشاره به چشمانداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ اظهار کرد: تردید خریداران تحت سایه تهدیدهای جنگ قرار دارد و این دو عامل در کنار یکدیگر، بازار مسکن را پس از حوادث دیماه عملاً قفل کرده است.
وی افزود: شاخص جدیدی تحت عنوان خوشههای درآمدی منتشر شده که شامل هشت خوشه درآمدی است و وضعیت اسفبار اقتصادی کشور را نشان میدهد؛ بهطوریکه بیش از ۳۵ درصد جمعیت ایران در خوشه یک یا همان فقر مطلق قرار گرفتهاند و کمتر از نیم درصد جمعیت در خوشه هشت که مختص مرفهین است، حضور دارند. این آمار بیانگر برهم خوردن موازنه اقتصادی و تشدید تنگنای معیشتی در جامعه است.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه داد: بر اساس نتایج نظرسنجیها که خروجی همان آمار خوشههای درآمدی است، ۸۴ درصد جمعیت مستأجر کشور در ذهن و برنامههای خود، خانهدار شدن را غیرممکن میدانند. پیشتر این عدد در محدوده ۸۶ تا ۸۷ درصد بود و پس از بهبود نسبی، اکنون با عقبگرد مواجه شده است.
کاهش ۳۲ درصدی صدور پروانه ساختمانی
وی یادآور شد: تبلور این شرایط اقتصادی در بازار مسکن کاملاً مشهود است. طبق گزارش منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، در بهار ۱۴۰۴ صدور پروانه ساختمانی در کل کشور حدود ۲۲.۵ درصد کاهش یافته و این کاهش در تابستان ۱۴۰۴ به حدود ۳۱ تا ۳۲ درصد رسیده است.
باقرپور تصریح کرد: پوسته این آمار مربوط به درخواستهایی است که حداقل یک سال قبل ثبت شدهاند؛ بهعبارت دیگر، پروانههای صادرشده در بهار و تابستان ۱۴۰۴ مربوط به درخواستهای سال ۱۴۰۳ هستند. اگر میزان ثبت درخواستهای جدید پروانه در سال ۱۴۰۴ بررسی شود، کاهش بهمراتب شدیدتر خواهد بود. بر این اساس میتوان گفت صنعت ساختمان عملاً به سمت ورشکستگی سوق پیدا کرده است.
وی گفت: در اکثر مناطق، هزینه تولید از تورم فروش مسکن پیشی گرفته است. طی حدود دو سال اخیر، تورم فروش مسکن در محدوده ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده، در حالیکه تورم تولید مسکن دو برابر یا حتی بیش از دو برابر تورم بازار بوده است. آمار رسمی بهصورت کامل منتشر نمیشود و همچنان با سانسور آماری مواجه هستیم، اما روشن است که این وضعیت ناشی از یک اراده یا تدبیر حاکمیتی برای کنترل تورم نبوده است.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تاکید کرد: در آذرماه، زمانی که تورم عمومی حدود ۴۰ درصد اعلام شد، تورم نهادههای ساختمانی حدود ۴۹.۵ تا ۵۰ درصد بود. در دیماه نیز با رسیدن تورم عمومی به ۶۰ درصد، اگر همان نسبت را ملاک قرار دهیم، تورم ساخت باید در محدوده ۷۵ تا ۸۰ درصد قرار گرفته باشد. گزارش دیگر مرکز آمار نیز کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختوساز را در مقایسه بهار ۱۴۰۴ با زمستان ۱۴۰۳ نشان میدهد.
سه سناریو پیشروی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵
باقرپور در ادامه با اشاره به چشمانداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ گفت: برای تحلیل وضعیت پیشرو باید سه سناریو را در نظر گرفت. سناریوی نخست، درگیر شدن کشور در جنگ است. سناریوی دوم، تداوم شرایط فعلی با سایه جنگ و وضعیت نه جنگ و نه صلح است. سناریوی سوم نیز دستیابی به توافق از طریق مذاکرات و اقدامات دیپلماتیک است.
وی بیان کرد: در صورت وقوع جنگ، بازار مسکن بهعنوان یکی از نخستین بازارها وارد رکود و جمود مطلق میشود. با این حال، احتمال وقوع جنگ را پایین میدانم. انتخابات پیشروی کنگره آمریکا، ملاحظات سیاسی دولت این کشور و پیامدهای بینالمللی چنین اقدامی از جمله عواملی است که احتمال جنگ را کاهش میدهد.
این مقام صنفی ادامه داد: تغییرات در فدرال رزرو و شرایط ارزش دلار نیز مؤثر است. دلار در پایینترین سطح ارزش جهانی خود و در بالاترین سطح ارزش در کشور ما قرار دارد. هرگونه جنگ میتواند موجب افزایش قیمت جهانی طلا شود و موازنه رقابت میان دلار و طلا را بر هم بزند. همچنین سیاستهای تعرفهای دولت آمریکا موجب انزوای این کشور شده و تشدید درگیری نظامی میتواند این انزوا را افزایش دهد.
باقرپور تصریح کرد: در سناریوی دوم، یعنی تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح، بازار مسیر خود را پیدا میکند، اما استمرار ابهام و نااطمینانی، رکود معاملات و کاهش ساختوساز را تشدید خواهد کرد. در نهایت، تحقق سناریوی سوم و دستیابی به توافق میتواند مسیر متفاوتی را برای بازار مسکن ۱۴۰۵ رقم بزند.
رشد بیش از ۵۰ درصدی قیمت ریالی مسکن
این مقام صنفی تاکید کرد: پیش از حوادث دیماه، نشانههای رونق در بازار مسکن قابل مشاهده بود، اما برخی اتفاقات آن روند را مختل کرد. با این حال زندگی و فعالیتهای اقتصادی متوقف نخواهد شد.
باقرپور بیان کرد: در سناریوی سوم، اگر توافقی در مذاکرات حاصل شود، کاهش شدید قیمت ارز و طلا در کشور رخ خواهد داد و خروج سرمایهها از بازارهای موازی اتفاق میافتد. در این شرایط، هجوم سرمایه به سمت بازار املاک شکل میگیرد و رونق شدیدی در بازار مسکن ایجاد میشود.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران ادامه داد: با جمعبندی سه سناریوی مطرحشده، باید از هماکنون سال ۱۴۰۵ را سال مسکن و املاک بدانیم، این تحلیل مهمی است که فعالان اقتصادی و مردم باید نسبت به سال پیشرو مدنظر قرار دهند.
پیشبینی بازار ارز، طلا و اثر آن بر قیمت مسکن
وی با اشاره به متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن گفت: برای تحلیل وضعیت قیمتی مسکن در سال ۱۴۰۵، ابتدا باید بازار ارز بررسی شود. بازار ارز از دو پارامتر اصلی تأثیر میپذیرد؛ نخست بنیانهای تورمی و پولی و دوم میزان صادرات نفت. پارامتر دوم به نتایج دیپلماسی و امکان خروج از تحریمها و افزایش صادرات نفت وابسته است.
باقرپور یادآور شد: بنیانهای تورمی و پولی کشور همچنان افزایشی است، بنابراین در بازار ارز قطعاً با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود. اما بازار طلا شرایط متفاوتی دارد. در بهترین حالت، کارشناسان پیشبینی میکنند انس جهانی طلا ثابت بماند یا حتی کاهش یابد. سیاستهای دلاری فدرال رزرو و سایر متغیرهای جهانی اجازه رشد بیشتر طلا را نمیدهد و قیمت طلا در سال ۱۴۰۵ در داخل کشور صرفاً تابع نرخ ارز خواهد بود.
جهش قیمت مسکن تهران تا مرز ۲۰۰ میلیون تومان
وی تأکید کرد: در شرایط ثبات، قیمت دلاری مسکن همواره در محدوده هزار تا هزار و ۲۰۰ دلار قرار داشت، اما اکنون این رقم به کمتر از ۸۰۰ دلار رسیده است. در هر سه سناریو، چه وقوع جنگ کوتاهمدت، چه تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح و چه تحقق توافق و رونق بازار، در سال ۱۴۰۵ بیش از ۵۰ درصد افزایش قیمت ریالی در بازار مسکن خواهیم داشت.
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران افزود: اگر متوسط قیمت مسکن در تهران را اکنون حدود ۱۲۵ تا ۱۳۰ میلیون تومان در هر مترمربع در نظر بگیریم، پیشبینی من برای همین زمان در سال آینده متوسط حدود ۲۰۰ میلیون تومان است؛ نه در ابتدای سال، بلکه در همین مقطع زمانی.
سهم ۷۰ درصدی مسکن در سبد هزینه خانوار
باقرپور با اشاره به ریشههای اقتصادی ناآرامیهای اخیر گفت: ریشه اصلی این حوادث مسائل اقتصادی و معیشتی بود. امروز سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در بسیاری از مناطق شهری به ۶۵ تا ۷۰ درصد رسیده است. خانوارهایی که یک یا دو شیفت کار میکنند، بخش عمده درآمد خود را صرف هزینه مسکن میکنند و با ۳۰ تا ۳۵ درصد باقیمانده سایر هزینههای زندگی را پوشش میدهند.
این مقام صنفی یادآور شد: اگر بتوانیم سهم مسکن را از ۷۰ درصد به ۴۰ درصد کاهش دهیم، حتی بدون رسیدن به استاندارد جهانی زیر ۲۵ درصد، سایر بخشهای معیشت خانوار دو برابر بهبود مییابد. کاهش هزینه مسکن به معنای فراهم کردن امکان خانهدار شدن مردم و خروج حدود یکچهارم خانوارها از مستأجری است، حل بحران مسکن شاهکلید نجات و ارتقای معیشت مردم است.
طرحهای تعاونی مسکن مکمل «خانهریز» شهرداری است
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تأکید کرد: برای حل معضل مسکن، بازار مصرفی و بازار سرمایهای باید مکمل یکدیگر باشند. تمرکز صرف بر بازار سرمایه، اقشار مصرفکننده و آسیبپذیر را تحت فشار قرار میدهد و تمرکز صرف بر طرحهای دولتی و مصرفی نیز موجب از دست رفتن حمایت سرمایهگذاران میشود.
باقرپور یادآور شد: توافقنامه میان اتحادیه و شهرداری تهران با هدف ایجاد همین همافزایی منعقد شده است. طرح «خانهریز» شهرداری با هدایت سرمایههای خرد به صنعت ساختمان، بستر سرمایهگذاری عمومی را فراهم میکند و در کنار آن، طرحهای تعاونی مسکن با قیمت تمامشده، امکان خانهدار شدن مردم را مهیا میسازد.