خانه هست، اما مردم قدرت خرید ندارند
سمانه محرمی نمینی، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت ساختوساز مسکن در کشور اظهار کرد: متأسفانه حجم ساختوساز همچنان فاصله زیادی با نیاز واقعی کشور دارد. یکی از مهمترین دلایل این موضوع، کاهش انگیزه سازندگان برای ورود به پروژههای جدید است.
وی افزود: افزایش چشمگیر هزینههای ساخت، رشد قیمت زمین، دشواری تأمین مالی و کاهش اثرگذاری تسهیلات ساخت از جمله عواملی است که انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. در گذشته وام ساخت در برخی موارد بخش قابل توجهی از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش میداد، اما اکنون سهم آن در هزینههای ساخت به شدت کاهش یافته است.
افزایش هزینه مصالح و کمبود نقدینگی، تولید مسکن را تهدید میکند
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: طولانی بودن فرآیندهای اداری و صدور مجوزها و همچنین کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن نیز از دیگر مشکلات این بخش است. زمانی که سازنده نسبت به فروش محصول نهایی خود اطمینان نداشته باشد، طبیعی است که از ورود به پروژههای جدید خودداری کند.
وی ادامه داد: پیشتر نیز بارها اعلام کرده بودم که سازندگان خرد پس از جنگ در حال خروج از زنجیره تأمین مسکن هستند. این موضوع از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا تعداد انبوهسازان در شهر تهران در مقایسه با خردهسازان بسیار محدود است. بخش عمده تولید مسکن توسط سازندگان خرد انجام میشود؛ افرادی که پروژههای ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ واحدی را با سرمایههای محدود اجرا میکنند.
محرمی نمینی تصریح کرد: سازندگان خرد معمولاً با سرمایه مشخص و بر اساس برآوردهای اولیه وارد پروژه میشوند. آنها هزینههای ساخت را برای دورهای بین ۱۲ تا ۱۸ ماه و در برخی موارد تا ۲۴ ماه محاسبه میکنند و بر همان اساس منابع مالی خود را مدیریت میکنند. اما زمانی که با افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی مواجه میشوند، تمامی برآوردهای اولیه آنها به هم میریزد و ادامه پروژه با چالش جدی روبهرو میشود.
وی گفت: سازنده در ابتدای پروژه برآورد میکند که ساختمان برای تکمیل به چه میزان مصالح و هزینه نیاز دارد و بر اساس همان محاسبات سرمایهگذاری میکند. بخشی از این منابع نیز گاهی از محل پیشفروش تأمین میشود، اما در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، حق پیشفروش برای سازنده در نظر گرفته نمیشود و در نتیجه سازنده باید تمام سرمایه مورد نیاز را شخصاً تأمین کند.
بسیاری از پروژههای ساختمانی تهران متوقف یا رها شدهاند
این مقام صنفی تاکید کرد: در چنین شرایطی بسیاری از سازندگان با وجود آغاز پروژه، امکان تکمیل آن را از دست میدهند. در حال حاضر تعداد قابل توجهی از پروژههای ساختمانی، دستکم در شهر تهران، متوقف یا رها شدهاند تا شرایط اقتصادی و بازار به ثبات بیشتری برسد و پس از آن روند ساختوساز از سر گرفته شود.
وی یادآور شد: توقف پروژههای ساختمانی تنها به زیان سازندگان نیست، بلکه مالکان و متقاضیانی که به امید تکمیل واحدهای خود برای یک یا دو سال خانه اجاره کردهاند نیز متحمل هزینههای سنگین میشوند. این وضعیت علاوه بر افزایش فشار مالی بر خانوارها، موجب شکلگیری اختلافات حقوقی و افزایش پروندهها در مراجع قضایی میشود.
محرمی نمینی ادامه داد: بسیاری از این مشکلات با اتخاذ راهکارهای مناسب و حمایت از بخش تولید مسکن قابل پیشگیری بود. افزایش هزینه مصالح ساختمانی و دشواری تأمین مالی، سازندگان خرد را از بازار خارج میکند و کاهش حضور این گروه به معنای افت تولید مسکن در کشور خواهد بود.
وی بیان کرد: خروج سازندگان خرد از چرخه تولید، بخش قابل توجهی از ظرفیت ساختوساز را کاهش میدهد و در نهایت ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن را تشدید خواهد کرد؛ موضوعی که میتواند آثار گستردهای بر قیمت مسکن و دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی داشته باشد.
عرضه و تقاضا در بازار مسکن با یکدیگر همخوانی ندارند
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن افزود: در شرایط فعلی، عرضه و تقاضا در بازار مسکن قطعاً همخوانی لازم را با یکدیگر ندارند و بازار با عدم تعادل مواجه است. زمانی که از عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن صحبت میکنیم، منظور صرفاً کمبود واحدهای مسکونی نیست، بلکه مجموعهای از عوامل به صورت همزمان در شکلگیری این وضعیت نقش دارند.
بخشی از واحدهای مسکونی وارد بازار مصرف نمیشوند
وی تصریح کرد: نخستین عامل، پایین بودن میزان ساختوساز نسبت به نیاز سالانه کشور است. از سوی دیگر، بخشی از واحدهای مسکونی به دلیل نگاه سرمایهای مالکان یا با هدف حفظ ارزش دارایی، وارد بازار مصرف نمیشوند و عملاً در دسترس متقاضیان واقعی قرار نمیگیرند؛ عامل مهم دیگر، افزایش فاصله میان توان خرید خانوارها و قیمت مسکن است.
محرمی نمینی یادآور شد: این شکاف طی سالهای اخیر بیشتر شده و دسترسی بخش قابل توجهی از متقاضیان به بازار خرید مسکن را دشوار کرده است؛ البته مردم به تدریج در حال تطبیق دادن خود با قیمتهای جدید هستند، اما باید توجه داشت که مسئله بازار مسکن صرفاً کمبود فیزیکی واحدهای مسکونی نیست، بلکه موضوع دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و متناسب با توان اقتصادی آنها نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.
وی در پایان خاطرنشان کرد: بنابراین برای بررسی وضعیت بازار مسکن باید علاوه بر میزان تولید و عرضه، شاخص دسترسی مردم به مسکن مناسب نیز مورد توجه قرار گیرد، زیرا بخش مهمی از چالش فعلی بازار به قدرت خرید متقاضیان و امکان تأمین مسکن توسط خانوارها بازمیگردد.